年底我们能占房企的便宜吗？总裁离职，负债上千亿！

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

近期，一位打算买房的朋友，跟蜜姐聊，说自己的顾虑很多，担心行情下行，担心房子质量有问题等等，突然话锋一转，问我是不是“看空派”。

这让我颇为吃惊，此前也有蜜友问过同样的问题。仔细想想，可能是蜜姐一直致力于告诉大家要“防坑”：这个城市的二手房挂售量激增，那个城市的政策有变……

不过，对于未来，我倒真不是一个悲观者。市场有周期，并不意味着长期就会更槽。恰恰相反，我相信，未来我们的楼市大概率是会更健康更合理的。

只是在调整期及之后，对于我们的买房抑或是投资能力要求大大提高了。我们需要更谨慎。

最近两三年，有个奇特的现象：一方面是楼市调控不断加码，中间也不乏偶尔给点“阳光”，但总体来说还是调控为主；另一方面，房企们融资难度加大，竞争惨烈，却有那么些房企逆势冲击千亿房企的“宏伟”目标。

后面能安全上岸的有多少，估计只有天知道。

不过，这期间，作为普通的购买者和投资者，我们却需要花点时间，去了解这些给自己加光环的激进房企们：我们是能从它们的促销中占点便宜，还是投资上（买房或买股票）得离远点。

01

比如，2018年成功在我国港交所挂牌上市，且欢天喜地跨入千亿房企俱乐部的正荣地产集团有限公司（以下简称正荣地产），其高管们去年底和今年却在不断出走。

而上周才过去的双十一，正荣地产也拉着京东，一起搞起了促销。

至于业绩如何，蜜姐没有客观准确的数据，不好评价。能确定的是，大房企的年度销售业绩压力山大，能行不能行的招儿都得试一试。

本月，正荣地产发布了一份公告，11月20日起，王本龙辞任该公司的执行董事、行政总裁及授权代表之职务。

而公告中还有一个信息，接替人的并没有找好，王本龙的离职或许还是比较仓促的。

该公司的执行董事兼董事会主席黄仙枝先生，自2019年11月20日被委任为行政总裁，“以暂代王先生职务直至合适人选获委任为止”。而该公司的陈伟健被委任为了正荣地产的授权代表。

当然，一家公司离了谁都能转，哪怕你是执行董事、行政总裁兼授权代表。不过，哪怕仅有一个多月就要领年终奖，且金额可观的情况下，王本龙为啥着急“跑了”？

按说，去年能在我国港交所上市，正荣地产的高管和员工们应该欢欣鼓舞，撸起袖子加油干，一些高管们却先辞职为敬了。

2018年11月，正荣地产发布公告，该公司的谈铭恒辞去了财务总监及联席公司秘书的职位。

而当时，正荣地产也并未找好接替人员，似乎前任财务总监走得也颇为匆忙。公告中坦言：“本公司正物色适当人选以填补本公司的财务总监空缺。”

不过，仅三天后，正荣地产就发布公告：“本公司的执行董事兼副总裁陈伟健显示已获委任为本公司的财务总监”。

2019年6月6日，正荣地产发布公告，沈国权辞任了该公司的独立非执行董事以及薪酬委员会及提名委员会成员。

而据媒体报道，除了上述几位之外，正荣产业集团副总裁、商业董事长肖春和近期也已提出了离职申请。

此前，长江商报等媒体曾统计，正荣集团副总裁林湧、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产副总裁兼董事会秘书刘翔、正荣集团及正荣地产人力资源总经理王志成、正荣资本总经理江晨、正荣地产人力行政总监袁变革、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟等多位高管也先后离职。 

从总裁、副总裁、财务总监、董事会秘书到管人力资源的、行政的、法务审计的、设计管理的都有，感觉这帮人出去组合起来都能再开家房地产公司了……

02

一家公司要上市，且在去年大环境收紧的情况，这些高管们曾经累死累活的场景是可以想象的。

不过，有意思的是，上市了，该享受劳动成果了，他们却甘于把胜利的果实留给别人，这背后就不得不说说，正荣地产的巨额债务和盈利能力变差的问题。

翻看正荣地产官网上最近两年的公告，我们会发现有这样一些发债信息。

2018年6月，发行2.5亿美元每年2020年到期年息10.5%的优先票据；

2018年9月，发行2.8亿美元2021年到期年息12.5%的优先票据；

2018年10月，额外发行7千万美元2021年到期年息12.5%的优先票据；

2019年1月，额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据；

2019年2月，发行2.3亿美元2021年到期年息9.8%的优先票据；

2019年3月，发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据；

2019年3月，发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据；

2019年6月，发行2亿美元的优先永续资本证券；

2019年8月，额外发行1.1亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据；

2019年10月，发行3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据……

因为内容很多，蜜姐不保证都统计完了。如果你是这家公司的高管不知道心里慌不慌。反正，我是看得挺心慌的。

房地产行业的平均借债成本也就是年息6%-7%，正荣地产基本都是偏好发美债，年息少的都是8.65%、9.15%，多的高达12.5%！明后年得还钱，到时候汇率多少还未知，销售额目标通常还一年比一年高，能不愁吗？

03

正荣地产1998年从福州起家。2013年开始布局全国，2016年起搞转型升级。到底转型升级了什么内容，其官网上介绍不多，但扩张的步伐倒是很明显。

尽管2017年楼市调控开始，但正荣却在加速冲刺：跨入了年销售额千亿房企俱乐部，且更多地在全国布局。

据正荣地产2018年财报显示，该公司2018年总负债为1169.2亿元人民币！比2017年总负债941.98亿元人民币，增长了24.1%。净债务与权益比率为74%。

上市后，债务水平还是明显下降了，2017年，正荣地产净债务与权益比率为183.2%。

2018年，正荣地产实现合约销售额1080亿元人民币，同比增长54%；毛利率为22.8%。2019年定的销售目标为1300亿元人民币。

正荣地产2019年中报显示，其流动负债总额为944.18亿元人民币；金融负债的利率开支总额为25.59亿元人民币，去年同期为22.75亿元；毛利率出现下滑，为20.3%。

债务的压力不可谓不大。借钱用于扩张，也用于借新还旧。

截止2019年6月30日，正荣地产在上海、南京、苏州、合肥、天津、济南、武汉、长沙、郑州、西安、成都、福州、南昌、佛山等32座城市，开发运营项目约167个，土地储备面积约2,630万平方米。

相比2018年底，又挺进了4个城市，新增项目近20个。不过，摊子铺得越大并非意味着更挣钱，借钱增加倒是很明显。

年底，无论是大房企还是 ，销售回款的压力都很大，少不了搞清盘、打折促销。不过，其中的期房、精装房，就得打个问号。毕竟成本走高，有限价，开发商可得赚钱。

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今日词汇：流动负债

流动负债：指在一年或者一年以内的一个营业周期内偿还的债务。从理论上说，流动负债与流动资产是密切相关的，通过两者的比较可以大致了解企业的短期偿债能力和清算能力。

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